공짜 재건축의 시대는 끝났다: 1기 신도시의 분담금 문제

최근 1기 신도시와 노후 계획도시에서 진행되는 재건축 사업에서 조합원 분담금 문제가 큰 이슈로 떠오르고 있습니다.

높은 일반분양 수입을 기대하기 어려운 상황에서 공사비는 오히려 상승하고 있어, 재건축 사업의 수익성을 확보하기 어려운 상황이 계속되고 있습니다.

이로 인해 조합원들이 부담해야 할 분담금이 증가하고 있는 현실입니다.

재건축 사업의 현실적 문제

지난 7월 2일 서울 여의도 국회에서 한국건설관리학회가 주관한 '노후계획도시 이슈와 극복 방안' 세미나에서 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 "대부분의 정비사업이 공사비 상승으로 인해 사업성이 낮아지고, 이에 따라 조합원 분담금 갈등이 심화되고 있다"고 밝혔습니다.

특히, 사업 초기와 달리 관리처분 시점에서 매출액과 사업비가 크게 달라져 분담금이 급증하는 경우가 많다고 설명했습니다.

재건축 사업의 초기 단계에서는 정비업체와 감정평가법인이 수입과 지출을 추정하여 조합원 동의를 얻는 데 주력합니다.

그러나 건설사를 선정하고 관리처분계획을 수립하는 단계에서는 실제 비용이 달라지기 때문에 예상 분담금도 크게 변동됩니다.

공사비 상승과 분담금의 증가

 

예를 들어, 한 재건축 현장에서는 초기 사업성 분석에서 조합원들에게 139만원의 환급금을 돌려줄 것이라는 예상이 나왔지만, 관리처분 단계에서는 건설사가 공사비와 분양가를 재조정한 결과 조합원들이 7억7285만원의 분담금을 내야 한다는 계산이 나왔습니다.

이는 정비업체와 감정평가법인이 과도하게 낙관적인 추정을 했기 때문입니다.

이윤홍 교수는 "재건축이 무조건 돈을 버는 '황금 거위' 시대는 끝났다"며 조합원들에게 신규 아파트 공급 시 분담금을 납입해야 하는 필요성을 강조했습니다.

또한, 현실에 맞지 않는 개발계획 수립이 조합원 분담금을 높이는 원인이 될 수 있으므로, 조합원들이 감당할 수 있는 범위 내에서 사업계획을 수립해야 한다고 덧붙였습니다.

1기 신도시의 어려움

1기 신도시 중 상당수는 재건축 사업에서 동력을 확보하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "용적률 200% 내외로 일반분양 수입이 제한적"이라며 "분담금은 많고 시세차익은 낮을 것으로 예상된다"고 말했습니다.

특히, 분당을 제외한 대부분의 1기 신도시 지역에서 공사비는 오르고 일반분양 수입은 줄어들고 있어 조합원들이 부담해야 하는 분담금과 이주비 부담이 커지고 있습니다.

고령 조합원의 어려움

소득이 적은 고령 조합원들은 재건축 분담금과 이주비를 감당하기 어려워 둥지내몰림이 우려됩니다.

김기두 삼성물산 프로는 "공사원가의 40%를 차지하는 자재비는 안정되고 있지만, 60%를 차지하는 인건비는 내려갈 기미를 보이지 않는다"며 "주 52시간, 주휴수당 등 탄력적 운영과 인력 생산성 제고를 위한 정책적 지원이 필요하다"고 밝혔습니다.

결론

재건축 사업의 공정성과 현실성을 높이기 위해서는 조합원들이 분담금 발생 가능성을 충분히 인지하고, 이를 바탕으로 현실적인 사업 계획을 수립해야 합니다.

공사비 상승과 일반분양 수입의 한계를 감안하여 조합원들에게 솔직하게 분담금 부담을 알리고, 이를 대비할 수 있는 대책을 마련하는 것이 중요합니다.

김기대 국토부 도시정비기획과장은 "1기 신도시 선도지구라는 모범 케이스를 만들고 선순환 관리해 전국적으로 미래도시 전환을 이뤄내도록 노력하겠다"고 밝혔습니다.

이를 통해 재건축 사업이 보다 투명하고 공정하게 진행될 수 있기를 기대합니다.

 

 

 

 

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